Le Programme Local d’Habitat de l’agglomération de Cergy-Pontoise

Ce programme doit répondre aux besoins en logements et en hébergement, à favoriser le renouvellement urbain et la mixité sociale et à améliorer l’accessibilité du bâti aux personnes handicapées pour les six prochaines années. Il doit être doté d’un dispositif d’observation de l’habitat sur son territoire, afin de pouvoir suivre les effets des politiques mises en œuvre. L’ensemble conseils municipaux des communes de l’agglomération doivent émettre un avis sur le projet de Plan Local de l’Habitat proposé par la CACP.

La présentation de l’Adjoint en charge de l’urbanisme

Monsieur Dupaquier soulignait l’étroite collaboration entre la ville et l’agglomération dans l’élaboration du document soumis. Il précisait que celui-ci n’avait pas de valeur totalement contraignante le PLH précédent n’ayant été réalisé qu’à 70% de ses objectifs ce qui était déjà un bon taux de réussite.

Il présentait ensuite les 6 axes définissant le PLH en commentant la situation de la ville pour chacun d’entre eux, ce qui suscite pour Pontoise Ensemble quelques réactions.

- Encadrer les loyers du parc privé sur l’ensemble de l’agglomération
C’est un axe que ce fidèle partisan de la liberté de fixation des loyers par les propriétaires préférait ne pas commenter en conseil.

- Maîtriser les prix de sortie, en régulant le niveau de charge foncière
L’adjoint à l’urbanisme pontoisien citait l’exemple de la ZAC Bossut où les prix du terrain étaient extrêmement importants dus à tous les équipements collectifs en charge de l’aménageur. Cela incite les promoteurs soit à construire plus haut, soit à construire moins bien. La Ville doit donc veiller à ce que le prix du foncier soit régulé ce qui est possible sur Bossut dont la zone d’action concertée (ZAC) est gérée par la CACP mais pas sur des opérations immobilières purement privées.

On ne peut mieux expliquer l’intérêt du dispositif ZAC qui permet que les communes influent sur leur évolution urbaine. Hélas c’est un dispositif dont la Ville se méfie, encore plus depuis que les ZAC sont gérées par la Communauté d’Agglomération de Cergy-Pontoise, dont Robert Dupaquier soulignait pourtant la compétence. C’est pourtant grâce à ce dispositif obligeant les promoteurs à participer au financement des équipements collectifs destinés aux nouveaux habitants que la ville de Pontoise aura reçu sans bourse délier les clés de deux écoles primaires et d’une crèche sur le site de l’ancienne caserne.

Preuve est faite qu’une Ville peut faire un choix politique. Soit faire participer les nouveaux arrivants aux équipements collectifs à créer, ce qui impacte le prix du foncier, soit faire supporter cette charge à l’ensemble de ses contribuables.

- Proposer des logements financièrement accessibles aux jeunes actifs et aux étudiants
Au vu de la croissance du nombre d’étudiants dans l’agglomération le PLH indique qu’un effort doit être maintenu sur les résidences étudiants. C’est indéniable mais il n’en a pas été construit à hauteur du développement du campus Cergypontin.

Et ce sont les grands appartements de copropriétaires de Cergy-sud et du secteur pontoisien des Larris-Maradas et ainsi que les pavillons qui sont détournés de leur fonction familiale. Cela au grand bénéfice de ceux qui perçoivent des loyers mirifiques et au grand détriment des voisins ! En effet les étudiants en colocation organisent des soirées plus que bruyantes. Pour les Maradas, il est manifeste que les investisseurs privés se précipitent sur les pavillons à rentabiliser en co-location.

Monsieur Dupaquier notait aussi la nécessité d’agir sur l’habitat insalubre très présent à Pontoise.
Nous soulignons qu’il s’agit surtout dans les quartiers anciens de certains immeubles ghettoïsés qui sont devenus logements sociaux de fait. L’habitat insalubre des logements officiellement sociaux (résidences Emmaüs des années 50 ?) est cerné de longue date.

Il pointait que le parc social de Pontoise est extrêmement important puisque ce dernier représente 40% des logements.
C’est probablement pour faire baisser ce taux « scandaleux » de 40% de HLM que la Ville ne voit pas d’inconvénient à ce que les ensembles locatifs sociaux des Maradas soient vendus à la découpe après remise en état, tout comme l’ancien moulin sur la Viosne transformé en HLM au début des années 1980 près du passage à niveau. Les locataires HLM sont alors prioritaires au rachat à prix bonifié. Ils sont ensuite nombreux à faire rapidement un gros bénéfice à la revente « au prix du marché », tant ce quartier est intéressant pour la colocation étudiante.

Autre cheval de bataille selon l’adjoint le record du taux de logements « vacants » de la ville au sein de l’agglomération qui mériterait que l’on l’examine de plus près.

Nous soulignons que c’est pour lutter contre la vacance prolongée qu’a été instituée la taxe sur les logements vacants qui est perçue par l’ANAH : celle-ci aide le propriétaire à financer la rénovation des logements qui pourraient être loués. Mais il existe aussi dans l’habitat en voie de dégradation bien situé une sorte d’effet tirelire : le logement reste officiellement vacant car trop dégradé pour être occupé. Cela n’empêche pas le marchand de sommeil de louer au noir tant la demande de logement est grande !

- Maintenir les ménages en milieu de parcours résidentiel
Selon Robert Dupaquier, Pontoise répond assez bien à cet objectif car les Pontoisiens retrouvent un logement sur la ville lorsqu’il y a une évolution familiale, notamment grâce aux quotas de logements obtenus via la garantie des prêts des bailleurs sociaux.

Cet « assez bien » nous parait presque candide ! Le parcours résidentiel optimal serait de passer du logement locatif social en début de vie à l’accès à la propriété : or les salaires des employés augmentant moins vite que les prix de l’immobilier, le parcours satisfaisant se limite souvent en Ile-de-France à l’obtention d’un logement social un peu plus grand quand la famille s’agrandit.

- Programmer une offre senior adaptée et attractive
Une « résidence senior » est en train de monter en charge près de la gare. Une seconde est prévue Boulevard de l’Oise.

Espérons que les anciens qui y viendront seront un peu durs d’oreille. Une grande partie des appartements près de la gare et son jardin "d’agrément" donnent directement sur les voies !.. Nous soulignons que celle en bordure du quartier des Maradas subira probablement les mêmes nuisances sonores que les bureaux transformés en résidence étudiante sur la même parcelle. Ils sont au-dessus du tunnel de la ligne RER !.

Les résidences seniors avec services ont beau offrir d’intéressants avantages fiscaux aux investisseurs, elles peinent à être finalisées dans les villes « finies » de notre région. Ce fut le cas de celles promises dans le centre de Saint-Ouen l’Aumône et à l’opération Bellerive à Pontoise. Les constructions se sont faites, mais les logements y ont finalement été vendus sans la moindre obligation. Le pire étant que les investisseurs Pinel ou autres défiscalisation refusent de louer à des seniors car leur bénéfice maximal se base sur la vente dès la fin de l’obligation locative réglementée.

- Conforter l’engagement du territoire dans la stratégie du logement d’abord
L’adjoint à l’urbanisme exposait la forte orientation sur la transition énergétique de ce PLH, notamment sur les aides que l’on pourrait apporter au privé pour lesquelles il reconnaissait que la ville était « loin du compte ». Soulignons qu’il se permettait de cibler la défaillance totale de l’Etat en la matière, en dehors des aides fournies aux plus modestes.

Il semblait oublier que les aides de l’ANAH peuvent permettre des opérations de rénovation lourdes quasi sans coût pour le propriétaire privé sous condition d’une régulation des loyers. Serait-ce que l’encadrement temporaire des loyers du privé rénové parait moins acceptable à la majorité pontoisienne que celui du neuf (défiscalisation Pinel etc) ?.

Il demandait en conséquence au conseil de donner son accord à ce PLH tout en lançant une pique aux autres communes de l’agglomération qui n’atteignaient pas le même quota de logements sociaux.

Pontoise Ensemble se permet de rappeler que c’est la conséquence de l’histoire des transports en commun : les premiers quartiers HLM se sont construits dès l’entre deux guerres le long de la ligne SNCF, Saint-Ouen l’Aumône, Pontoise, Osny. Cergy avec sa desserte RER, véritable métro interne, est la seule commune de la Ville nouvelle à n’avoir pas rechigné à leur construction .

Un débat révélateur

En conclusion de cette présentation, M^me la maire signalait, en référence sans doute à l’ère Houillon, que l’on avait trop parlé d’urbanisme et pas assez d’habitat dans le passé. Elle insistait sur la coopération « très fluide » avec l’Agglomération soulignant que « cela n’avait pas été toujours le cas par le passé ». Elle répétait que les villes de Cergy, Pontoise et Saint-Ouen l’aumône portaient à elles trois 80% de l’effort d’habitat de l’agglomération. En conséquence elle appelait l’agglomération à « réfléchir très sérieusement « à la question lors des futurs pactes financiers.

Gérard Bommenel du groupe PES pointait qu’il y avait dans la délibération proposée une certaine incohérence. D’un côté « la ville est favorable aux actions qui consistent à favoriser l’accès au logement des étudiants, des séniors et des personnes en grande précarité » et de l’autre elle émet la réserve « que soit stipulé de manière claire que les communes ayant déjà atteint le taux légal de logements sociaux (Pontoise) n’aient pas une obligation d’en faire davantage ». Il s’opposait donc à cette réserve et demandait la construction des 335 logements sociaux prévus dans le PLH pour la commune. En réponse, M^me le Maire argumentait sur les problèmes de Marcouville avec ses 70% de logements sociaux pour justifier cette réserve tout en se défendant de vouloir interdire la construction de nouveaux logements sociaux.

Suite à une question de Monsieur Bourdou, qui défendait les investisseurs locatifs, elle se lançait dans un plaidoyer sur la nécessité d’attirer plus de propriétaires résidents, qui seraient des habitants plus pérennes et plus impliqués dans la vie de la cité.

Les nombreux locataires pontoisiens fortement investis dans les multiples associations qui animent notre ville, apprécieront ce jugement péjoratif sur les non-propriétaires !

Est-ce un préjugé de classe ou la conséquence du fait qu’ils ne payent plus la taxe d’habitation et donc ne participent pas aux finances de la commune ?

Pour aller plus loin :
Les logements vacants , définition, taxe…