La césure entre logement social et logement libre
Elle rend difficile depuis 30 ans l’aboutissement de projets intégrant la mixité sociale. La ville nouvelle avait été pionnière lors de la conception des « villageoises » à Cergy, unissant maison de retraite, foyer de jeunes travailleurs et résidence de transit mais ce fut sans suite. Sur l’agglomération de Cergy-Pontoise comme ailleurs les projets socialement innovants ne peuvent être réalisés sans très forte volonté politique. Ainsi la municipalité de Vauréal a réussi à imposer une mixité accession/location sociale par montée d’escalier pour la construction de son quartier centre ; celle de Menucourt, la mixité générationnelle avec une résidence locative HLM commune à retraités et jeunes travailleurs.
Pour Olaf MALGRAS, il n’y a actuellement pas vraiment de moyens de faire aboutir des projets mixtes et il ne faut pas s’illusionner sur les effets de la prochaine Loi LUR non encore opérationnelle. Cependant l’habitat participatif est un outil majeur pour mettre fin à cette césure entre copropriété et logement social, créatrice de ghetto et de difficultés urbaines.
Un trio défaillant de partenaires
Les expériences évoquées à cette table ronde ont conduit Olaf MALGRAS à souligner à quel point il est regrettable que les divers acteurs de la réalisation de logements ne travaillent pas ensemble :élus, habitants et pôle « technique » (architecte-promoteur-constructeur).
L’élu, qui n’est pas que signataire de permis de construire dans le respect des règles du plan local d’urbanisme, peut aussi être initiateur d’opérations par appel à projet. Le gestionnaire d’Habitation à Loyer Modéré n’a pas vocation à construire les logements qu’il mettra en location mais il est associé de près aux décisions de conception. Ce qui est trop rarement le cas du futur copropriétaire, jamais celui du futur locataire. Le constructeur doit leur livrer les logements bien finis. Le promoteur est l’agent technique, financier et juridique qui garantit la livraison du bien précis à la date prévue, quoi qu’il arrive.
Le problème est qu’actuellement les promoteurs ont oublié le vrai sens de leur profession : faciliter toutes les constructions . Trop d’entre eux ne s’occupent plus que de faire réaliser au moins coûtant pour vendre au plus vite en maximisant leurs profits. Ainsi en cette période de crise le promoteur Nexity se plaint que ses marges aient baissé de 20 à 14%. Les coopératives de construction se contentent d’une marge de 5 à 6% du prix total d’une réalisation.
Olaf MALGRAS a développé son argumentaire sur l’expérience de l’éco-hameau de Chevaigné. La société de promoteur-constructeur sous forme coopérative a pu faire aboutir ce projet d’un groupe d’habitants en assumant son rôle : elle a su remplacer un candidat défaillant et trouver un bailleur social pour un candidat locataire qui n’avait pas les moyens d’acheter.
L’habitat participatif : un renouveau à accompagner
Il concluait que le foisonnement de projets d’habitat groupé participatif est un vrai phénomène de société et une réponse aux enjeux de la construction aujourd’hui, tant pour rénover les quartiers anciens que pour « ensemencer » de citoyens actifs les quartiers neufs. Le constat actuel est désolant : trop de groupes se montent autour de projets finement pensés, bien adaptés aux réalités locales mais s’épuisent en route et ne parviennent pas à leur fin. Il leur a manqué le soutien politique mais aussi technique, notamment celui de promoteurs- constructeurs assumant, comme c’est leur métier, les risques de retards, de malfaçons et de défections.
Pour répondre à ce besoin d’accompagnement multi-parties il est possible dès le démarrage des groupes de travailler en réseau et de s’appuyer sur les associations dédiées comme Parasol, Aera ou Toits de choix : elles peuvent veiller à la cohérence globale d’un projet grâce à leur savoir-faire des moyens techniques juridiques et financiers existants, savoir- faire efficace qui n’a pas à être réinventé par chaque groupe de projet.
pour en savoir plus, quelques liens :
Habitat participatif
Association Parasol
